Você conhece os tipos de usucapião?

Na busca pela regularização do seu imóvel você já deve ter visto que existem diferentes tipos de usucapião, e que podem ser feitos na justiça ou em cartório. 

Mas o que é Usucapião?

A usucapião é um meio pelo qual se reconhece a propriedade de um imóvel ou móvel atendendo alguns pré-requisitos definidos por lei.

Como aqui falamos sobre Direito Imobiliário não vamos abordar usucapião de bens móveis. 

É exigido que você tenha a posse do imóvel por um período de tempo e a depender do tipo uma série de requisitos e documentos. 

O primeiro passo para fazer usucapião é entender qual o tipo.

Tipos de Usucapião

Apesar de ter alguns conceitos jurídicos, é importante saber o tipo de usucapião que você vai fazer.

Para assim juntar os documentos que são pedidos, e buscar testemunhas, se for preciso.

Usucapião Extraordinária

Vejamos a previsão no Código Civil:

art. 1238 Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Nesta modalidade, é preciso ter a posse do imóvel por 15 anos, não é necessário morar nele, você pode por exemplo alugar ele para ter uma renda extra. 

É preciso que seja sem interrupção, isso significa que não pode ocupar uma casa por um tempo, abandonar ela e voltar.

Além disso é necessário que ninguém diga que é proprietário daquele imóvel.

O interessante neste caso é que não é preciso ter um contrato, por isso é essencial que se apresente testemunhas e documentos como IPTU, luz e água antigos. Você pode até utilizar até fotos antigas para comprovar o tempo de posse.

Se a pessoa morar na casa, ter um comércio , plantar ou produzir algo no imóvel o prazo cai para 10 anos.

Usucapião Ordinária

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

A usucapião ordinária é quando se tem um justo título e boa-fé.

O justo título é qualquer documento que comprove o início da posse. 

Se este contrato é um contrato de compra e venda ou que tenha custado algum valor ou teve algum encargo, pode ser uma permuta, por exemplo. 

A boa-fé é presumida, ou seja, se não vier alguém dizer que você invadiu aquele terreno que era dele, já vale como boa-fé. 

Usucapião Rural

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

O recurso também é conhecido como pro labore e tem o prazo curto de 5 anos.

A diferença está na obrigação da pessoa desenvolver algum trabalho no imóvel e o limite de área. Mas no resto é muito similar a anterior.

Nos casos de áreas rurais os documentos são um pouco diferentes, mas não são complicados.

Usucapião Urbana

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

É também é conhecido como pro misero ou pró-moradia. Possui o prazo reduzido para 5 anos, além de limite de 250m² do terreno.

Se for um terreno com 250m² e com área construída maior não há problema,

O que conta é a área do terreno.

Usucapião Coletiva

A usucapião coletiva é prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade.

Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

É o caso de quando há um terreno grande ocupado por diversas famílias.

Geralmente não há uma demarcação correta onde começa e onde termina cada terreno de família,

Em razão disso, você pode fazer um pedido para a área total, desde que dividindo pelo número de casas não ultrapasse 250m² de terreno para cada um.

Usucapião Familiar

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 

§ 1 ^o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Por fim, o caso peculiar da usucapião familiar tem o prazo curto de 2 anos.

É quando duas pessoas viviam juntas em um relacionamento e uma delas abandona o lar.

Portanto, este imóvel que era dos dois, pode passar só para quem ficou na casa por usucapião.

Caso você deseje fazer uma usucapião confira o nosso artigo completo sobre usucapião