Essa situação é mais comum do que você imagina. Muitas vezes, a compra e venda de imóveis ocorre apenas por meio de um Contrato Particular de Compra e Venda, ou até mesmo com Escritura Pública de Compra e Venda, mas sem o registro do imóvel no cartório.
Nesses casos, pode surgir a famosa frase entre advogados que trabalham com direito imobiliário: “só é dono quem registra“. Isso pode gerar um medo em você, achando que já perdeu o imóvel.
Mas fique tranquilo, pois existe a possibilidade de buscar seus direitos sobre o bem adquirido.
O que são os Embargos de Terceiro?
O primeiro passo é entender qual processo originou a penhora do imóvel. Para isso, você pode verificar essa informação na matrícula do imóvel, que pode ser obtida no Registro de Imóveis em que o seu imóvel está cadastrado.
Com o número do processo, seu advogado poderá identificar, na maioria das vezes, o motivo da penhora. Geralmente, isso ocorre devido a uma dívida do proprietário anterior não paga.
O Código de Processo Civil (CPC) prevê a possibilidade de utilizar os chamados “Embargos de Terceiro“, que é justamente a ferramenta jurídica adequada para essa situação.
Art. 674. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.
§ 1º Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor.
Esses embargos devem ser opostos no processo que originou a penhora ou qualquer outra restrição ao bem. Podem ser aplicados a imóveis, veículos ou outros bens.
Como saber se posso reverter a penhora com os Embargos de Terceiro?
Uma dúvida comum é sobre as chances de sucesso ao utilizar os embargos de terceiro. Embora seja natural querer saber a probabilidade de sucesso, os advogados geralmente não podem garantir resultados, pois a decisão final depende de um juiz.
No entanto, alguns fatores podem aumentar as chances de sucesso nos embargos de terceiro:
- A compra do imóvel precisa ser anterior à penhora: Se você adquiriu o imóvel já com a restrição, isso é um grande problema. Em teoria, você deveria ter verificado todos os documentos antes da compra. Se for possível comprovar que você não sabia da dívida do antigo proprietário, há uma chance de obter êxito com os embargos, mas isso é bastante desafiador.
- Boa-fé do comprador: Se você puder demonstrar que agiu de boa-fé e não tinha conhecimento da penhora, suas chances de sucesso aumentam consideravelmente. O juiz considerará a sua boa-fé na análise do caso.
Como evitar esse tipo de problema ao comprar um imóvel?
Para evitar dores de cabeça e problemas com restrições no imóvel, é altamente recomendável fazer uma análise de risco antes de concluir qualquer compra. Além disso, certifique-se de exigir todas as certidões necessárias durante a negociação. Isso facilitará a comprovação da sua boa-fé e ajudará a garantir que o imóvel esteja livre de pendências jurídicas.
