Usucapião: o que é, como fazer, tipos, como funciona, requisitos e prazos

A usucapião é um meio pelo qual se reconhece a propriedade de um bem imóvel ou móvel, sendo o mais comum os de bens imóveis. Nestes casos, uma pessoa atendendo os requisitos definidos pela lei pode requerer a usucapião e adquirir a propriedade de um imóvel.

O requisitos variam de acordo com o tipo de usucapião. Um dos aspectos mais importantes e que pode já te orientar se é possível usucapir o imóvel é o tempo de posse, sendo eles:

Usucapião Extraordinária: 15 anos
Usucapião Extraordinária com prazo reduzido: 10 anos
Usucapião Ordinária: 10 anos
Usucapião Ordinária com prazo reduzido: 5 anos
Usucapião Constitucional Rural: 5 anos
Usucapião Constitucional Urbana: 5 anos
Usucapião Coletiva: 5 anos
Usucapião Familiar: 2 anos

Mesmo que seja importante, o tempo de posse sozinho não garante o direito a usucapião, e por isso devem ser observadas todas as exigências.

Quando se pode pedir usucapião?

Além do tempo, especificado no tópico anterior, existem três requisitos que estão presentes em qualquer usucapião:

Intenção de ser dono: precisa haver a intenção de ser proprietário do imóvel, nestes casos estão excluídos quem mora de aluguel ou está morando em um imóvel cedido ou emprestado.
Posse mansa e pacífica: não pode ter havido uma contestação judicial da posse por outra pessoa reclamando ser a verdadeira dona do imóvel.
Posse contínua e duradoura: durante o período exigido não pode haver abandonos do imóvel, aluguel ou comodato não configura como abandono, mas é importante ter um contrato para garantir os direitos.

Para o cumprimento de todos os requisitos, será necessário apresentar muitos documentos no requerimento, o procedimento em si pode ser feito por via judicial, num processo, ou por via extrajudicial, no cartório de registro de imóveis.

Usucapião Extrajudicial x Judicial

Os documentos necessários e as etapas são similares em ambos os casos, a principal diferença é que o procedimento extrajudicial (no cartório de registro de imóveis) costuma ser mais rápido, e ainda, sempre vai ser necessário apresentar a ata notarial, um documento feito no Tabelionato onde há a comprovação de posse durante o período exigido.

O procedimento judicial segue como um processo, onde há a participação de um juiz de direito, que ao final do processo declara ou não o direito à usucapião. Pode ser realizada audiência com as testemunhas, para uma maior produção de provas, diferente do extrajudicial.

Tipos de usucapião

São 8 tipos principais de usucapião, lembrando que em todos é preciso haver a intenção de ser dono, posse mansa e pacífica; posse contínua e duradoura.

Usucapião Extraordinária

Essa é a modalidade com menos requisitos, sendo exigida a posse pelo período de 15 anos.

Usucapião Extraordinária com prazo reduzido

Além de comprovar a posse por 10 anos, o possuidor deve morar no imóvel ou realizar obras ou serviços de caráter produtivo.

Usucapião Ordinária

Posse por 10 anos, justo título e boa-fé. A boa-fé é presumida até que se prove ao contrário, e o justo título pode ser um contrato de promessa de compra e venda, uma escritura de posse, cessão de direitos hereditários, entre outros.

Usucapião Ordinária com prazo reduzido

Esta é uma situação bem específica, em que o justo título precisa ter sido oneroso, registrado e depois cancelado na matrícula. Ainda é preciso que o possuidor more no imóvel ou tenha realizado investimentos de interesse social ou econômico.

Usucapião Constitucional Rural

Aqui o prazo é bem reduzido, de 5 anos, e não é necessário justo título. Uma diferença importante das anteriores, é que neste tipo o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, além de ser obrigatório que tenha estabelecido sua moradia no imóvel. Por fim, só é possível em terrenos com medida até 50 hectares em área rural.

Usucapião Constitucional Urbana

Muito parecida com a anterior, a única diferença é o tamanho do lote, de 250m² em locais urbanos.

Usucapião Coletiva

Caso aplicável em terrenos grandes que são ocupados por diversas famílias, sendo também o prazo de 5 anos, essas famílias devem ter estabelecido sua única moradia neste imóvel, e possui o limite de 250m² para cada família família.

Usucapião Familiar

Outro caso bem específico presente em nossa legislação, onde também há a limitação de área do imóvel de 250m², e a posse deve ter sido exclusiva por 2 anos. Além disso, o posseiro não pode ter outro imóvel em seu nome. Só são válidas estas condições se a pessoa que dividia a propriedade do imóvel com um ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, portanto o que abandonou perde sua parte para quem ficou morando na casa.

Os tipos de usucapião mais comuns são o extraordinário e o ordinário. Por não possuírem muitos requisitos há uma facilidade em comprovar o direito à propriedade.

Um fato interessante, nos casos de Usucapião Constitucional Urbana é possível fazer usucapião de apartamento, sendo necessário se atentar a área útil do imóvel, pois deve respeitar o máximo de 250m².

Quais são os documentos necessários para fazer usucapião?

Os documentos vão variar de acordo com o tipo de usucapião e também se é judicial ou não, mas no mínimo vai ser necessário:

Documentos Pessoais do Posseiro e Cônjuge (RG e CPF)
Memorial Descritivo
Planta do Levantamento Topográfico
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
Certidões Negativas Judiciais
Carnê de IPTU
Certidão de Casamento ou Nascimento (se solteiro)

Podem ainda ser solicitadas documentos como:

Contrato de Compra e Venda, escritura de posse, contrato de permuta etc.
Histórico de IPTU
Histórico das empresas fornecedoras de água e luz
Declaração de testemunhas que possam confirmar seu tempo de posse
Ata Notarial
Certidões dos órgãos ambientais
Certidões negativas de propriedade

Como se vê, a lista de documentos que precisam ser apresentados é extensa. Após uma primeira análise no cartório, podem ser solicitados outros documentos e certidões, por isso é importante estar preparado e saber como consegui-los de forma eficiente.

O que impede a usucapião?

Caso você tenha um imóvel que não tem escritura, e outra pessoa vá morar nele, seja um inquilino ou alguém que você cedeu o imóvel emprestado por um tempo, se não houver algum documento que comprove que você é o posseiro do imóvel, você poderá ser prejudicado por uma pessoa má intencionada, já que ela pode acabar requerendo a usucapião.

Os seguintes documentos impedem a usucapião:

Contrato de locação: é comum haver a locação de imóveis para gerar uma renda extra. E mesmo que não seja obrigatório é recomendado que seja elaborado um contrato de locação. No contrato deve estar previsto um valor a ser pago (diário, semanal ou mensal) para que o locador possa usufruir da posse do imóvel por um período de tempo, também estipulado pelo contrato. Assim, mesmo o locador morando 10, 15, 30 anos no imóvel, não terá direito a usucapião.
Contrato de Comodato: diferente do aluguel, o comodato é gratuito, por isso é caracterizado como um empréstimo.
Usufruto: no usufruto, a pessoa que é usufrutuária tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos. É muito utilizado por pais que doaram o imóvel para seus filhos, mas com reserva de usufruto até sua morte, ou seja, enquanto quem doou viver, ele terá todos os direitos sobre este imóvel, mesmo não sendo o proprietário.
Arrendamento: o arrendamento é muito similar ao aluguel, mas com a diferença de que nesta modalidade há a possibilidade de quem reside no imóvel adquirir a propriedade do bem ao fim do período de vigência do contrato, levando em consideração parte do valor pago durante o período. O arrendador (proprietário) fica impedido de vender o imóvel durante o prazo do contrato.

No mais, devem ser respeitados os requisitos de cada tipo de usucapião, sendo que sempre deve haver a posse mansa e pacífica, a intenção de ser dono e a posse contínua e duradoura.

Ainda, os bens públicos não podem ser objeto de usucapião, São eles, todos os pertencentes à União, Estados, Distrito Federal, Municípios, Autarquias e Fundações Públicas. Mas atenção, isso não quer dizer que imóveis que estejam localizados em Área de Preservação Permanente não podem ser usucapidos, já que existem APPs públicas e particulares.

O que ocorre nas APPs é a proibição de construção, mas pode ocorrer de somente parte do terreno ser APP, assim havendo a restrição apenas para esta parte. Nesses casos é preciso se atentar à área não edificante, e o responsável técnico deve indicar na planta e memorial descritivo as coordenadas geográficas desta área.

Qual é o valor necessário para fazer uma usucapião?

Os custos vão variar de acordo com a modalidade de usucapião (judicial ou extrajudicial) e com o Estado em que fica o imóvel.

Usucapião Judicial

Haverá as custas judiciais iniciais, bem como algumas custas intermediárias, como por exemplo o mandado de citação dos confrontantes ou certidões. Esses valores variam, estando disponíveis no site do Tribunal de Justiça do seu Estado.

Em alguns casos, dependendo das provas que são apresentadas, o juiz pode solicitar ata notarial também no processo judicial, o que vai elevar os custos totais. Ainda deve ser levado em consideração a abertura de nova matrícula e registro no Cartório de Registro de Imóveis

Existe a possibilidade de pedir gratuidade da justiça, em casos que o requerente não tem como pagar sem prejudicar seu sustento e de sua família. Mas essa condição deve ser comprovada já no início do processo, com apresentação de certidões negativas de bens móveis e imóveis, extratos bancários e outros documentos.

Sendo deferida a justiça gratuita, o requerente não terá que pagar nem as custas iniciais nem as intermediárias, baixando o custo da usucapião significativamente.

Usucapião Extrajudicial

Nesse caso a ata notarial é indispensável, e ainda deve ser pago o Fundo de Reaparelhamento da Justiça (FRJ) e os emolumentos do cartório (Abertura de matrícula e Registro). Os valores vão variar de acordo com a Tabela de Emolumentos Estadual, que pode ser encontrada geralmente no site do Tribunal de Justiça do Estado em que está localizado o imóvel.

Em ambos os casos é preciso apresentar os documentos técnicos (Planta, Memorial Descritivo e ART/TRT/RRT) e a presença do advogado é obrigatória, por isso haverá custos de honorários desses profissionais.

Usucapião precisa de advogado?

Sim, é obrigatória a representação por advogado. Nos casos da Usucapião Judicial, é preciso lembrar que se trata de um processo, e como a maioria deles, a presença do advogado é indispensável.

Mesmo nos casos de usucapião extrajudicial, em que o procedimento é feito no cartório, a obrigatoriedade está no artigo 216-A, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73)

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: […]”

Já que a presença do advogado é obrigatória em ambos os casos, é melhor contratar um advogado desde o início do procedimento, assim você terá maiores informações e um acompanhamento de todo seu processo por um profissional capacitado.

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