A hora da compra de um imóvel é sempre um momento importante na vida dos brasileiros.
As economias feitas durante anos vão ser utilizadas nessa hora, e é uma grande decisão a se tomar.
Dependendo da cidade em que você mora, é difícil achar um imóvel regularizado, muitos não têm escritura pública e número de matrícula.
Por isso surge a pergunta: posso comprar um imóvel sem escritura pública?
É possível sim comprar ou vender um imóvel sem escritura, ou seja, não há nenhuma vedação legal para isso.
Mas como estamos falando de um imóvel com pouca ou nenhuma documentação é preciso tomar algumas cautelas.
Separei alguns pontos para você conferir quando for comprar um imóvel nesta situação.
6 pontos para analisar quando for comprar imóvel sem escritura
Esses 6 pontos vão ajudar você a analisar a situação e tomar cuidados na hora da compra.
1.Confira se o Imóvel realmente não possui escritura pública e matrícula.
É o primeiro passo e mais importante, pois vai proteger você de golpes.
Infelizmente é comum pessoas mal intencionadas se passarem por proprietários de terrenos que não são deles, e negociarem a venda.
Assim você pode perder todo dinheiro que tem economizado, e depois não ter de quem cobrar, já que na maioria das vezes essas pessoas somem.
Por isso, vá até o Registo de Imóveis com o endereço do imóvel que você está querendo comprar, confira se não há escritura ou matrícula.
Por conta da Lei de Proteção Geral de Dados (LGPD) o Registro de Imóveis não vai poder te passar os dados do proprietário, se existir, mas você pode solicitar a informação se há algum registro naquele endereço.
Sem pedir o nome ou CPF do proprietário.
Se o vendedor disse que o imóvel não tem escritura, e você verificar que tem, já um grande alerta para você investigar melhor a situação.
2. Verifique a documentação na Prefeitura Municipal
Consulte na Prefeitura da cidade onde está localizado o imóvel o cadastro de IPTU.
Em muitas cidades é possível pesquisar pelo site com o número de inscrição imobiliária (que está no carnê de IPTU) ou com o CPF ou nome do possuidor.
Mesmo que o imóvel não tenha escritura pública, ele pode e deve ter cadastro na Prefeitura para a cobrança de IPTU.
Confira se o imóvel está no nome de quem está vendendo.
3. Faça um bom contrato de compra e venda
Exija um contrato de compra e venda. Podem te dizer na hora que não precisa, que pode ser “de boca”.
Não acredite.
Este documento vai ser sua única prova da compra do imóvel, por isso não é só importante fazer um contrato, como também fazer um bem feito.
Analise sem pressa o contrato, confira a descrição do imóvel, os dados do vendedor, valores negociados, prazos de pagamento e quando vai ser transferida a posse.
Confira o artigo “5 pontos para você prestar atenção no contrato de compra e venda de um imóvel” aqui.
Confira o artigo “O contrato de compra e venda é seguro?” aqui.
4. Se proteja de dívidas
Peça certidões negativas de dívida de IPTU, condomínio, taxa de lixo, taxa de esgoto, até mesmo verifique a situação na companhia de água e eletricidade da sua região.
Mesmo que as dívidas de luz e água sejam da pessoa que está com o nome na fatura, e não do imóvel, eles só vão religar a água ou luz no endereço se houver pagamento.
Por isso você pode acabar tendo que pagar uma dívida de outra pessoa.
É possível comprar um imóvel com dívidas altas sem saber, o que vai acabar fazendo você perder muito dinheiro.
Ainda mais que em 2020, por conta da pandemia, as empresas fornecedoras de água e energia elétrica foram proibidas de cortar por falta de pagamento.
Assim, os moradores que não conseguiram pagar foram acumulando dívidas sem sofrer os cortes, já vi casos em que as dívidas de água e luz somavam mais de 7 mil reais.
5. Tenha prova das negociações
Sempre peça para enviar o contrato para análise por e-mail.
O WhatsApp também serve como prova, mas você pode acabar perdendo as conversas, por isso recomendo que faça tudo por e-mail, e claro, não apague eles da sua caixa de entrada.
Mesmo que as negociações sejam presenciais, peça os documentos por e-mail, e se sentir que é necessário escreva o que foi negociado pessoalmente e peça para a pessoa confirmar.
Lembrando também, que você pode gravar o áudio das suas negociações sem avisar, já que são consideradas provas lícitas, quando quem grava participa da conversa.
6. Regularize a situação do imóvel
Já nas negociações estude a possibilidade de fazer usucapião do terreno e já considere os gastos que você terá nesse procedimento.
Existem diversos tipos de usucapião, previstos no Código Civil. Mas nestes casos provavelmente você irá utilizar a usucapião ordinária ou ordinária com prazo reduzido, previstas no artigo 1242:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Se for o seu caso, peça os contratos anteriores, confira as assinaturas e se tem firma reconhecida.
Preste atenção no tempo de posse, saiba que você pode usar o tempo dos outros proprietários quando houver justo título (contrato de compra e venda, contrato de permuta, termo de doação), já confira os documentos que são pedidos e considere os gastos com advogado e taxas de cartório.
Confira os requisitos para qualquer tipo de usucapião aqui.
Com a usucapião vai ser feita a escritura pública, na qual constará você como proprietário.
Isso trará mais segurança para você e sua família.
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Olá. Li seu artigo acima e achei interessante. Gostaria de saber qual o nível de risco na compra de um imóvel na seguinte situacao: o imóvel não tem registro ou Escritura pública. Já consultei na prefeitura e no departamento de obras do município. (No cartório não) Nem registro de IPTU tem. O imóvel é uma casa residencial em um bairro que já há alguns anos tem saneamento, esgoto, eletricidade dentro dos padrões do município. Algumas casa do mesmo quarteirão já tem escritura. O que sei do historico do imovel é que o primeiro proprietario vendeu e depois de algum tempo este que comprou vendeu novamente para o atual que quer vender agora. O vendedor que se apresenta como proprietário atual apresenta contrato de compra e venda que comprou ha 16 anos, inclusive disse ter cópia do contrato anterior (do que comprou do primeiro proprietário e vendeu pra este último). Este último me falou que o primeiro proprietário já e falecido. A esposa e os filhos estão vivos e são todos de maior idade, no entanto eles não querem procurar fazer escritura por causa dos gastos. Gostaria de saber se há grandes riscos de eu ter complicações em escriturar e registra o imóvel nestas condições, caso eu compre. Pode me ajudar? Por favor.
Olá Claudio, é possível obter a escritura deste imóvel por usucapião, porém é preciso investigar um pouco melhor para ver se não tem nenhum documento mesmo, para evitar que você compre o imóvel que está no nome de outra pessoa. Ainda, o ideal é não esperar muito tempo após a compra para entrar com a usucapião, para garantir seu direito sobre o imóvel.
Sara, primeiramente muito obrigada por esse artigo. Extremamente esclarecedor e de fácil leitura para qualquer pessoa desse as mais leigas nesse tema tão importante.
Gostaria de parabenizar.
Também, caso possível, esclarecer uma dúvida.
Estou adquirindo um imóvel. Ele possui matrícula e registro. Eu vi a cópia autenticada e o proprietário permitiu fotografar.
Eu combinei dar uma entrada de 85% do valor do imóvel no ato da entrada e os 15% restantes pagar para ele através de financiamento próprio e apenas ao término da ultima prestação realizar a transferência do imóvel para o meu nome.
Vale dizer que no ato do pagamento dos 85% firmaremos um contrato de compra e venda totalmente clausulado minuciosamente com os detalhes da negociação firmando esses acordos, assinado por ambas as partes, estabelecendo multa de 20% em caso de desistência. Tudo reconhecido em cartório.
A sra entende esse processo como sendo suficientemente seguro para evitar qualquer tipo de problema? Como por exemplo ao terminar de pagar/quitar, o antigo dono não fazer a transferência?
Olá, muito obrigada pelo elogio.
Para verificar a segurança é preciso analisar o contrato. Até para garantir que em caso de o dono se negar a transferir para o seu nome, você consiga entrar com um processo de adjudicação compulsória, em que o imóvel é transferido sem a presença de uma das partes.
Bom dia!
Estou a procura de apartamento para comprar em Florianópolis. Atualmente moro em São Paulo.
Gostei muito de um imóvel, no Campeche. O condomínio é bem estruturado, porém o imóvel não permite passar escritura pública. Como é possível comprar e obter escritura e registro público de um imóvel residencial pertencente a um condomínio?
Boa tarde, a depender do caso é possível regularizar, é preciso sempre analisar cada caso para chegar a uma solução adequada, entre em contato conosco caso queira contar mais sobre o seu caso.