Terreno de Marinha: Veja como comprar a parte da União

Os terrenos de marinha são áreas que ficam na distância de até 33 metros (equivalente a 15 braças) da linha imaginária da média da maré do ano de 1831, quando foram criados.

Além dessas áreas, também são considerados terrenos de marinha lotes em margens de rios e lagoas, onde há influência de marés.  

De acordo com a Secretaria de Patrimônio da União, mais de 500 mil terrenos no Brasil são de marinha.

Taxas em terreno de marinha

Existem dois regimes de propriedade desses imóveis: 

  1. Regime de aforamento: nele o proprietário possui 83% do imóvel, e a União apenas 17%. 
  2. Regime de ocupação: a União tem 100% do imóvel, que é ocupado por um terceiro. 

São cobradas algumas taxas para quem mora em terreno de marinha. O foro tem um valor estipulado de 0,6% do valor atualizado do imóvel. 

Nos regimes de ocupação é cobrada uma taxa ainda maior, de 2% a 5%, nos casos em que a pessoa ainda não firmou o contrato de aforamento com a União.

Essas taxas são cobradas anualmente.

O laudêmio é pago quando houver uma venda, permuta ou doação, qualquer operação que transfira a propriedade. 

Tem o valor de 5% sobre o valor da transferência ou do valor venal, em casos que não sejam de compra e venda. 

O valor venal do imóvel é uma estimativa feita pelo Poder Público. 

Você pode conferir qual o valor venal do imóvel na Prefeitura da sua cidade, no setor que trata de IPTU, já que eles usam esse valor para calcular quanto vai ser pago do imposto.

Confira o texto “Posso comprar um imóvel sem escritura?” aqui .

Possibilidade de compra de terreno de marinha

A compra da parte da União é chamada remição de foro e deve ser feita no site da Secretaria de Patrimônio da União – SPU.

Desde junho de 2021, em diversas cidades do Brasil a remição de foro é possível de forma facilitada, através de aplicativo. Porém quando não for este o caso ou quando o valor da compra for maior que 1 milhão deve ser feito pelo site.

A principal vantagem de fazer a compra é deixar de pagar as taxas de foro ou ocupação e o laudêmio. 

Outra vantagem é a valorização do imóvel, uma vez que deixará de ser terreno de marinha,  o que não é geralmente bem recebido pelo mercado imobiliário ou pelos compradores. 

Como comprar 

Para os casos de remição de foro simplificada é enviada uma proposta pelos correios.

Mas compra vai ser feita por meio de aplicativo, O SPUapp.

Para acessar você deve baixar o app disponível na Apple Store e Play Store e deve ser baixado por quem possui a propriedade ou ocupa o imóvel de marinha. 

Aplicativo onde será feita a compra dos terrenos de marinha

Em compras à vista serão concedidos 25% de desconto na compra, mas também pode ser feito de forma parcelada. 

Importante ressaltar que os terrenos em Área de Preservação Permanente ou onde seja vedado o parcelamento do solo não estão incluídos nesta possibilidade. 

Caso não seja este o caso, a compra é feita através do preenchimento de requerimento pelo site da SPU, que você pode conferir neste link: remição de foro.

Vale a pena comprar a parte da União?

Para saber se você vai se beneficiar da compra, é preciso fazer cálculos. 

Exemplo: imóvel em regime de aforamento avaliado em 200 mil, você pagaria R$ 1.200,00 a título de foro anual.

Para comprar a parte da união  do imóvel (17%) seriam necessários R$ 34.000,00, aplicando-se o desconto de 25% à vista, o valor chegaria a R$ 25.500,00. 

Com a compra não seria mais cobrado os R$ 1.200,00 anualmente, sendo assim para haver a compensação demoraria um pouco mais de 20 anos. 

Isso sem levar em consideração a atualização que o aforamento teria, pois é calculado em cima do valor de mercado do imóvel. Certamente levaria menos tempo para conseguir o dinheiro de volta.

Porém deve-se levar em conta a valorização do imóvel que ganharia, para isso você pode chamar um corretor de imóveis para avaliar a sua casa.

Os terrenos de marinha, via de regra, são localizados em locais próximos às praias, o que gera interesse nos compradores. 

Ainda, se você pensa em vender nos próximos anos, além da valorização, leve em conta também a taxa de laudêmio que não seria paga, no caso exemplo seriam economizados R$ 10.000,00.

Ficou com alguma dúvida sobre a compra de terrenos de marinha? Deixa nos comentários que te ajudamos.


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21 comentários em “Terreno de Marinha: Veja como comprar a parte da União”

  1. É, como eu sei em qual regime me enquadro? Aforamento ou ocupante? Comprei um terreno de frente ao mar de 1.200 metros no litoral de SP.

    1. Sara Mossmann

      Olá Renata, você tem essa informação no site do SPU, informando o CPF do responsável ou número do RIP.

    1. Sara Mossmann

      Olá Mari, é preciso que o imóvel esteja regularizado na SPU (Secretária de Patrimônio da União) no nome de quem vai comprar, se por acaso ainda não está em seu nome é preciso regularizar.

  2. Comprei um terreno em 1994 registrado em cartório como próprio , depois veio cobrança de taxa de ocupação , paguei alguns
    anos, com dificuldade e após veio isenção para até 5 salários e agora tenho que pagar novamente pit um lote que comprei?

    1. Estou na mesma situação. Comprei um terreno por um corretor que omitiu ser da União. Paguei pelo mesmo e agora terei que fazer a compra do mesmo da União para de fato ter posse. De acordo com informações que a SPU me deu, é ilegal vender um bem da União como se tivesse posse, pois só temos direito de uso. Para ter posse é necessário comprar da União.

  3. A SPU recusou a minha regularização, alegando que não estão emitindo regularização dd uso para fins de moradia para ninguém. E me deram apenas a opção de compra. Entrei no site e vi valores absurdos de terrenos de 360 metros quadrados com valores entre 100 e 500 mil, dependendo da localidade. Como vai para leilão na SPU, ganha quem dá o maior lance, claro, tendo preferência o ocupante, pelo menos foi o que eu entendi na explicação do site da SPU que trata de venda.

  4. Juliano Silva

    Em situações de compra de imóveis(apartamento) em leilão que possui “lote de terreno acrescido de marinha (Domínio util)”. Após arrematação, Já é possível comprar o domínio da União(aderindo a remiçao) ?

  5. Juliano Silva

    Boa noite. Em situações de compra de imóveis (apartamento) em leilão que possui “lote de terreno acrescido de marinha (Domínio útil)).” Após arrematação, e processo de escritura, é possível comprar o domínio da união(remição) ?

  6. TERRENO REGISTRADO NO SPU, COM RIP. TERRENO DE MARINHA PODE TER TAXAS REFERENTES AO INCRA? TEMOS QUE PAGAR O RIP E O NIRF?

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