5 pontos para você prestar atenção no contrato de compra e venda de imóvel

O momento da compra de um imóvel é sempre marcante para a maioria das pessoas.

O sonho da casa própria está se realizando ou está sendo feito um grande investimento de dinheiro.

Por isso a segurança nesse momento é indispensável. Por vezes as imobiliárias não têm advogado ou um setor jurídico, e quem redige os contratos de compra e venda são os próprios corretores. 

Aqui no escritório já chegaram contratos realmente ruins, que talvez nem seriam considerados válidos se fosse necessário cobrar na justiça. 

Quando um contrato não é válido, quer dizer que ele não vale nem entre as partes. 

Há uma série de requisitos previstos em lei para se fazer um contrato, que por vezes quem faz o contrato, por não possuir o conhecimento necessário, acaba não cumprindo. 

Mesmo que você não tenha um advogado para lhe auxiliar nessa hora, fique atento a esses 5 pontos do contrato

Confira o artigo sobre a segurança de um contrato de compra e venda aqui.

1. Verificar a descrição do imóvel no contrato de compra e venda

É uma parte que parece óbvia, mas deve ser lida atentamente quando você tiver o contrato em mãos para análise.

O imóvel deve estar detalhadamente descrito, confira se há no mínimo:

• Área do terreno
• Cumprimento da frente, fundos e laterais
• Número de inscrição imobiliária na Prefeitura Municipal
• Número de Matrícula do Registo de Imóveis
• Endereço completo, incluindo CEP
• Área construída (se houver)
• Número de cômodos
• Se há piscina, banheira etc

Verifique se tudo foi corretamente descrito por quem elaborou o contrato.

2. Quem está vendendo

Para se proteger de possíveis golpes, é preciso verificar o nome do proprietário no contrato, e se este é o mesmo que consta no carnê de IPTU, no contrato anterior se houver, e na escritura pública.

Se o imóvel é um apartamento, verifique o nome na fatura do condomínio também, as empresas que cobram os condomínios deixam sempre no nome do proprietário, mesmo que o imóvel esteja alugado, por exemplo.

Além disso, verifique se o proprietário é casado, se for, é preciso estar descrito na qualificação dele o regime de bens, na maioria dos casos vai ser necessário também a assinatura da esposa ou marido do vendedor.

Essa exigência está no artigo 73 do Código de Processo Penal

Art. 73. O cônjuge necessitará do consentimento do outro para propor ação que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob o regime de separação absoluta de bens.

Para ter certeza do regime de bens, você pode pedir a certidão de casamento atualizada.

Nos casos em que a pessoa é solteira, peça uma declaração de que não vive em União Estável, já que tem efeitos similares ao casamento.

3. Preço e condições de pagamento

Olhe se o valor total está de acordo com o que foi negociado.

Também, se a compra não foi feita à vista, confira as datas e valores das parcelas futuras.

A forma de pagamento também é importante, pode ser em espécie, por transferência, ou até PIX. Se for o caso já deve estar previsto em qual conta será depositado ou transferido o valor.

Além disso, se a compra foi intermediada por corretor ou por uma imobiliária haverá a cobrança de comissão.

Geralmente fica em torno de 5% a 6% e é paga de uma vez, mesmo que haja algum parcelamento. Quem fica encarregado de pagar a comissão é o vendedor, já que ele que contratou a imobiliária para intermediar a venda.

Mas como o vendedor vai acabar usando o valor recebido da venda para pagar a comissão, pode ser acordado que o comprador pague direto para a imobiliária, por uma questão de facilidade.

Não há problema nesta prática.

Também confira a cláusula de multa por desistência, o valor máximo estabelecido deve ser de 25%, ou seja, se você desistir daquela compra terá pelo menos 75% de volta. Também deve haver cláusula de multa para o vendedor se houver desistência.

4. Momento em que o comprador vai ter a posse

O contrato de compra e venda transfere a posse do imóvel, com este contrato devidamente assinado, você vai até o Registro de Imóveis pedir o Registro dele.

Nessa ocasião haverá a anotação de você como novo proprietário.

Porém a posse já começa assim que está tudo assinado, antes do Registro, via de regra.

Pode o contrato prever a posse somente após o Registro, ou então após a desocupação do imóvel.

Por haver diversas opções o ideal é estar escrito o momento da transmissão da posse.

5. Procure pela palavra “evicção” no contrato de compra e venda

A evicção é quando o comprador perde o imóvel que comprou para um terceiro, que não era o vendedor, por meio de uma decisão judicial.

Isso pode acontecer quando o terceiro alega ser dono do imóvel e entra na justiça para pedir o imóvel de volta, se o juiz entender que ele realmente era o dono do imóvel, o comprador acaba tendo que devolver. 

Neste caso deve ser previsto que o vendedor pagará indenização para o comprador em valor igual ou maior ao da venda, assim quem comprou tem uma garantia caso esta situação ocorra.

Por fim, após analisar esses 5 pontos, você já terá mais segurança na sua compra. 

Não tenha pressa na hora de fechar o contrato, peça para enviarem antes para você ler em casa com calma. Se necessário peça as alterações e confira na hora de assinar novamente se tudo está de acordo. 

Reconheça firma das assinaturas em cartório e leve o quanto antes o contrato assinado para o Registro de Imóveis, para que você seja o novo proprietário do seu imóvel.

Ficou alguma dúvida sobre o contrato de compra e venda? Deixa nos comentários que te ajudo!

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