O momento da compra de um imóvel é sempre marcante para a maioria das pessoas.
O sonho da casa própria está se realizando ou está sendo feito um grande investimento de dinheiro.
Por isso a segurança nesse momento é indispensável. Por vezes as imobiliárias não têm advogado ou um setor jurídico, e quem redige os contratos de compra e venda são os próprios corretores.
Aqui no escritório já chegaram contratos realmente ruins, que talvez nem seriam considerados válidos se fosse necessário cobrar na justiça.
Quando um contrato não é válido, quer dizer que ele não vale nem entre as partes.
Há uma série de requisitos previstos em lei para se fazer um contrato, que por vezes quem faz o contrato, por não possuir o conhecimento necessário, acaba não cumprindo.
Mesmo que você não tenha um advogado para lhe auxiliar nessa hora, fique atento a esses 5 pontos do contrato
Confira o artigo sobre a segurança de um contrato de compra e venda aqui.
1. Verificar a descrição do imóvel no contrato de compra e venda
É uma parte que parece óbvia, mas deve ser lida atentamente quando você tiver o contrato em mãos para análise.
O imóvel deve estar detalhadamente descrito, confira se há no mínimo:
- Área do terreno
- Cumprimento da frente, fundos e laterais
- Número de inscrição imobiliária na Prefeitura Municipal
- Número de Matrícula do Registo de Imóveis
- Endereço completo, incluindo CEP
- Área construída (se houver)
- Número de cômodos
- Se há piscina, banheira etc
Verifique se tudo foi corretamente descrito por quem elaborou o contrato.
2. Quem está vendendo
Para se proteger de possíveis golpes, é preciso verificar o nome do proprietário no contrato, e se este é o mesmo que consta no carnê de IPTU, no contrato anterior se houver, e na escritura pública.
Se o imóvel é um apartamento, verifique o nome na fatura do condomínio também, as empresas que cobram os condomínios deixam sempre no nome do proprietário, mesmo que o imóvel esteja alugado, por exemplo.
Além disso, verifique se o proprietário é casado, se for, é preciso estar descrito na qualificação dele o regime de bens, na maioria dos casos vai ser necessário também a assinatura da esposa ou marido do vendedor.
Essa exigência está no artigo 73 do Código de Processo Penal
Art. 73. O cônjuge necessitará do consentimento do outro para propor ação que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob o regime de separação absoluta de bens.
Para ter certeza do regime de bens, você pode pedir a certidão de casamento atualizada.
Nos casos em que a pessoa é solteira, peça uma declaração de que não vive em União Estável, já que tem efeitos similares ao casamento.
3. Preço e condições de pagamento
Olhe se o valor total está de acordo com o que foi negociado.
Também, se a compra não foi feita à vista, confira as datas e valores das parcelas futuras.
A forma de pagamento também é importante, pode ser em espécie, por transferência, ou até PIX. Se for o caso já deve estar previsto em qual conta será depositado ou transferido o valor.
Além disso, se a compra foi intermediada por corretor ou por uma imobiliária haverá a cobrança de comissão.
Geralmente fica em torno de 5% a 6% e é paga de uma vez, mesmo que haja algum parcelamento. Quem fica encarregado de pagar a comissão é o vendedor, já que ele que contratou a imobiliária para intermediar a venda.
Mas como o vendedor vai acabar usando o valor recebido da venda para pagar a comissão, pode ser acordado que o comprador pague direto para a imobiliária, por uma questão de facilidade.
Não há problema nesta prática.
Também confira a cláusula de multa por desistência, o valor máximo estabelecido deve ser de 25%, ou seja, se você desistir daquela compra terá pelo menos 75% de volta. Também deve haver cláusula de multa para o vendedor se houver desistência.
4. Momento em que o comprador vai ter a posse
O contrato de compra e venda transfere a posse do imóvel, com este contrato devidamente assinado, você vai até o Registro de Imóveis pedir o Registro dele.
Nessa ocasião haverá a anotação de você como novo proprietário.
Porém a posse já começa assim que está tudo assinado, antes do Registro, via de regra.
Pode o contrato prever a posse somente após o Registro, ou então após a desocupação do imóvel.
Por haver diversas opções o ideal é estar escrito o momento da transmissão da posse.
5. Procure pela palavra “evicção” no contrato de compra e venda
A evicção é quando o comprador perde o imóvel que comprou para um terceiro, que não era o vendedor, por meio de uma decisão judicial.
Isso pode acontecer quando o terceiro alega ser dono do imóvel e entra na justiça para pedir o imóvel de volta, se o juiz entender que ele realmente era o dono do imóvel, o comprador acaba tendo que devolver.
Neste caso deve ser previsto que o vendedor pagará indenização para o comprador em valor igual ou maior ao da venda, assim quem comprou tem uma garantia caso esta situação ocorra.
Por fim, após analisar esses 5 pontos, você já terá mais segurança na sua compra.
Não tenha pressa na hora de fechar o contrato, peça para enviarem antes para você ler em casa com calma. Se necessário peça as alterações e confira na hora de assinar novamente se tudo está de acordo.
Reconheça firma das assinaturas em cartório e leve o quanto antes o contrato assinado para o Registro de Imóveis, para que você seja o novo proprietário do seu imóvel.
Ficou alguma dúvida sobre o contrato de compra e venda? Deixa nos comentários que te ajudo!
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