Diferenças entre Usucapião Judicial e Extrajudicial [Com comparação de Custos em 2024]

O que é usucapião?

Para entender o que é a usucapião, é necessário diferenciar duas coisas: posse e propriedade.

A posse existe no mundo real, quando você mora em um imóvel, você está em posse dele. Para ficar mais fácil de entender imagine que você está usando um celular, atende ligações, responde Whatsapp, vê o Instagram. Certamente está em posse do celular.

A propriedade é um direito, a posse não é um direito, é uma situação. Voltando ao exemplo do celular, se o celular que você está usando não é seu, mas de sua mãe que o emprestou para você, embora a posse esteja com você, a propriedade é dela.

Nos bens imóveis – diferente do caso do celular – há um documento que atesta a propriedade. Então mesmo que você tenha a posse, pois está morando, ou até mesmo comprou de alguém, você não terá a propriedade se não possuir este documento: a matrícula do imóvel.

Entendido esta diferença, por meio da usucapião se você tem a posse de um imóvel por determinado período de tempo (2, 5, 10 ou 15 anos) e cumpre outros requisitos previstos na lei, você consegue a propriedade deste imóvel, gerando um número de matrícula no Registro de Imóveis.

É bem simples, viu? Claro que o procedimento para conseguir não é tão simples assim, mas entender para que serve a usucapião você já entendeu.

Existem tipos diferentes de usucapião, com requisitos e tempos diferentes, você pode conferir um artigo completo sobre isso aqui.

Usucapião Judicial VS Usucapião Extrajudicial

Seja qual for o tipo de usucapião que você pretende fazer, é possível ir por dois caminhos, o processo judicial ou o procedimento no cartório (administrativo).

A diferença entre as duas é que enquanto a modalidade judicial segue como um processo, onde o juiz ao final dá uma sentença, na opção extrajudicial a maioria do procedimento é realizado direto no Cartório de Registro de Imóveis. 

Os documentos e etapas são muito parecidos, mas no cartório o procedimento é mais rápido. 

Também não é necessária nenhuma audiência e não depende de decisão judicial.

Até 2015 não existia a possibilidade da usucapião extrajudicial, e por isso havia uma enorme quantidade de processos com esse fim, muitos que ainda estão em andamento.

Há um documento que é obrigatório no procedimento extrajudicial, a ata notarial, esse requisito é previsto no art. 216-A da Lei nº 6.015/73, inciso I:

Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

A ata notarial é um documento que serve para comprovar fatos do mundo real na forma de documento. 

No caso de usucapião, a ata notarial serve para atestar a posse do imóvel, já que a posse é só existe no mundo real, não há documento nenhum provando a existência dela.

A ata notarial serve para suprir essa necessidade.

Você pode conferir um artigo completo sobre a Ata Notarial aqui.

Essa ata, via de regra, não é solicitada nos processos judiciais. Mas é uma documentação que sai rapidamente no cartório de notas.

Os demais documentos são pedidos em ambos os casos, sendo:

• Documentos Pessoais do Posseiro e Cônjuge (RG e CPF)
• Memorial Descritivo
• Planta do Levantamento Topográfico
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
• Certidões Negativas Judiciais
• Carnê de IPTU

Este é o mínimo que irão solicitar, certamente serão necessários mais documentos a depender do cartório ou do juiz. 

Quanto custa?

Via de regra, custa menos fazer diretamente no cartório, embora haja o custo de ata notarial, ainda compensa. E além disso, alguns juízes estão solicitando a lavratura de ata notarial em usucapião judicial.

Para exemplificar podemos analisar a tabela de emolumentos do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (tabelas I e III)

Veja, os valores da ata variam de acordo com o valor de mercado do imóvel até o teto de R$ 1.017,86.

Também é necessário recolher Fundo de Reaparelhamento da Justiça (FRJ) em cada ato, neste caso seria pago a quantia máxima de R$ 231,36.

Esses valores são para a Ata Notarial, que você deve solicitar no Tabelionato na cidade do imóvel.

Já no Registro de Imóveis, o valor varia de R$ 148,45 até R$ 2.015,59 (ver tabela III da tabela de emolumentos). Além de ser necessário pagar FRJ novamente, até o máximo de R$ 458,14.

Os valores variam de acordo com o valor do imóvel e do estado, por isso sempre faça uma pesquisa nas tabelas do seu estado.

Estes seriam os gastos de taxas da Usucapião Extrajudicial. Por outro lado, pegando por comparação a tabela de custas do Tribunal de Justiça de Santa Catarina. 

Um processo judicial custa 2,8% do valor da causa (neste caso do imóvel), com teto de R$ 6.499,24.

E ainda vai ser necessário pagar custas intermediárias como do Oficial de Justiça, por exemplo. 

A depender do juiz e do caso, ele pode ainda pedir ata notarial, o que vai encarecer o procedimento. 

Embora as duas opções não sejam baratas para a maioria das pessoas, ainda assim a Usucapião Extrajudicial se sai melhor, exceto em casos em que há o benefício da gratuidade da justiça, em que não são cobradas as custas judiciais.

Lembrando que ainda haverão custos menores de certidões e reconhecimentos de firmas; e os serviços do profissional que vai elaborar a planta e memorial descritivo, além dos honorários do advogado, já que a presença de advogado é obrigatória em ambos os casos.

Qual escolher?

Parece óbvio que a usucapião extrajudicial sempre seja a melhor escolha, mas em casos que há algum conflito com outras pessoas envolvendo o imóvel, pode ser indicado fazer usucapião judicial.

O caso é, que mesmo que esteja tudo certo no cartório, um terceiro que esteja em desacordo com o seu pedido de usucapião, pode impugnar e abrir outro processo judicial para ser discutido. 

Se a questão já for feita judicialmente de início, gera uma maior segurança jurídica. 

 Posso tentar a extrajudicial e se não der certo, pedir a judicial do mesmo terreno?

SIM! Não há problema nesse caminho, mas os gastos podem dobrar, afinal você terá que pagar os valores do cartório e depois do processo judicial de novo. Além de ter que pagar novamente os honorários do advogado, já que contratou ele para um tipo de serviço e agora terá outro.

Pode ainda ter que fazer novos documentos ou pedir novas certidões, por conta da validade, isso tudo eleva o custo.

A recomendação é que se não há nenhuma discussão quanto a posse, fazer no cartório será mais barato e rápido.

Mas se há alguma discussão pode ser interessante levar para a análise do juiz.

Caso você deseje saber mais sobre usucapião confira nosso artigo: Qual o prazo para usucapião de um terreno?