Adjudicação Compulsória Extrajudicial: novidade da Lei nº 14.382/2022

Qualquer pessoa que já teve uma causa judicial sabe que na maior parte das vezes a demora é a única certeza.

Isso acontece por alguns fatores, sendo o principal deles o número elevado de processos ativos no Brasil. 

Em 2015, por exemplo, foi criada a possibilidade de entrar com usucapião extrajudicial, sendo assim, é mais comum entrar com a usucapião extrajudicial, já que se fala em meses de processo, e não anos, como no judicial.

Por identificar esse problema, as leis no país começaram a criar alternativas para desafogar o judiciário, evitando que novos processos sejam começados, mas que as pessoas consigam resolver seus problemas.

No mesmo sentido, a Lei nº 14.383/22 criou a adjudicação compulsória extrajudicial. O instituto já existia, mas agora não precisa ser levado ao judiciário.

Como o nome adjudicação compulsória não diz muito, é necessário uma breve explicação do que é e para que serve. Para ficar bem claro, vamos utilizar um exemplo

Caso exemplo para entender a Adjudicação Compulsória

Imagine o seguinte caso: Dante comprou uma casa de José no valor de R$ 300.000,00. Conhecendo os perigos de comprar um imóvel sem pesquisar antes Dante contratou um advogado para analisar a documentação.

Ao analisar os documentos do imóvel foi constatado que estava tudo regularizado.

A casa possuía matrícula e escritura pública, sendo assim, eles foram adiante na negociação para efetivar a compra e venda. 

O negócio se dá por meio de contrato de promessa de compra e venda, no qual o comprador, no caso Dante, se compromete a pagar o valor pelo imóvel e José se compromete a entregar o imóvel e transferir a propriedade no Registro de Imóveis.

Entretanto, para poder fazer a efetiva transferência do imóvel, é preciso que seja feita a escritura pública, pois assim prevê o artigo 108 do Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Ocorre que após receber o dinheiro José entrega a casa para Dante, mas não faz a escritura pública, e assim não é possível fazer a transferência no Registro de Imóveis.

Dante fica preocupado com a situação, e cobra diversas vezes José para fazer a transferência, e assim se passam alguns anos e nada de a propriedade ser transferida. 

Por fim José se muda de cidade e deixa de responder e atender as ligações de Dante.

O que Dante pode fazer agora? Ele tem a posse do imóvel, cumpriu a parte do contrato que lhe cabia, mas não tem a efetiva propriedade, o que pode vir a causar mais problemas ainda.

José poderia vender o imóvel para outra pessoa, uma vez que o contrato de promessa de compra e venda não foi registrado na matrícula do imóvel.

É nesse caso que cabe a adjudicação compulsória, Dante poderá entrar com um processo para transferir a propriedade para seu nome.

Mas é preciso prestar atenção nos requisitos necessários para isso. 

Para conferir o artigo “O contrato de compra e venda é seguro?” clique aqui.

Requisitos previstos no Código Civil

A adjudicação compulsória está prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. 

Como podemos ver no art. 1.417 deve haver a promessa (ou compromisso) de compra e venda e neste contrato não pode estar previsto o direito de arrependimento. O final do artigo pede “e registrada no  Cartório de Registro de Imóveis” porém esse requisito foi afastado pelo STJ com a súmula nº 239

Súmula 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

A Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Lei de Registros Públicos

A Lei nº 14.382/2022 trouxe a possibilidade de fazer a adjudicação compulsória direto no registro de imóveis e incluiu o artigo 216-B à Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) 

É importante dizer que a possibilidade de fazer a adjudicação compulsória extrajudicial, não exclui a possibilidade da via judicial.

É possível realizar este procedimento, quando houver contrato de promessa de compra e venda ou cessão, e podem requerer qualquer das partes ou seus sucessores.

As exigências da lei são:

  • É obrigatório que haja prova de que a pessoa não cumpriu a obrigação, para isso a Lei prevê a notificação extrajudicial da outra parte para cumprir em 15 dias.
  • Apresentar certidões judiciais, procuração e comprovante de pagamento de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
  • E a presença de advogado é indispensável.

Se há algum erro no registro do imóvel veja como é possível resolver aqui.

Da Ata Notarial

Inicialmente a obrigatoriedade da Ata Notarial havia sido vetada pelo Presidente da República, pois levou em consideração o valor que deve ser pago pelo interessado para obter este documento, que não é baixo.

Porém, o Congresso Nacional acabou “derrubando” o veto presidencial e mantendo o inciso III, do art. 216-B, inicialmente previsto.

A ata deve conter a identificação do imóvel, qualificação completa do comprador ou seus sucessores, a prova de pagamento e por fim, a caracterização do inadimplemento da obrigação.

Isto é o básico que a legislação tratou, certamente os cartórios de registro de imóveis irão estabelecer seus processos nos próximos meses para atender ao público. 

Você tem alguma dúvida sobre Adjudicação Compulsória? Escreva aqui nos comentários que nós te ajudaremos.


Código Civil; http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

Lei nº 14.832/22: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2019-2022/2022/Lei/L14382.htm


Perfil no Jusbrasil: https://saramossmann.jusbrasil.com.br/

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3 comentários em “Adjudicação Compulsória Extrajudicial: novidade da Lei nº 14.382/2022”

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