Adjudicação Compulsória Extrajudicial: novidade da Lei nº 14.382/2022

Qualquer pessoa que já teve uma causa judicial sabe que na maior parte das vezes a demora é a única certeza.

Isso acontece por alguns fatores, sendo o principal deles o número elevado de processos ativos no Brasil. 

Em 2015, por exemplo, foi criada a possibilidade de entrar com usucapião extrajudicial, sendo assim, é mais comum entrar com a usucapião extrajudicial, já que se fala em meses de processo, e não anos, como no judicial.

Por identificar esse problema, as leis no país começaram a criar alternativas para desafogar o judiciário, evitando que novos processos sejam começados, mas que as pessoas consigam resolver seus problemas.

No mesmo sentido, a Lei nº 14.383/22 criou a adjudicação compulsória extrajudicial. O instituto já existia, mas agora não precisa ser levado ao judiciário.

Como o nome adjudicação compulsória não diz muito, é necessário uma breve explicação do que é e para que serve. Para ficar bem claro, vamos utilizar um exemplo

Caso exemplo para entender a Adjudicação Compulsória

Imagine o seguinte caso: Dante comprou uma casa de José no valor de R$ 300.000,00. Conhecendo os perigos de comprar um imóvel sem pesquisar antes Dante contratou um advogado para analisar a documentação.

Ao analisar os documentos do imóvel foi constatado que estava tudo regularizado.

A casa possuía matrícula e escritura pública, sendo assim, eles foram adiante na negociação para efetivar a compra e venda. 

O negócio se dá por meio de contrato de promessa de compra e venda, no qual o comprador, no caso Dante, se compromete a pagar o valor pelo imóvel e José se compromete a entregar o imóvel e transferir a propriedade no Registro de Imóveis.

Entretanto, para poder fazer a efetiva transferência do imóvel, é preciso que seja feita a escritura pública, pois assim prevê o artigo 108 do Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Ocorre que após receber o dinheiro José entrega a casa para Dante, mas não faz a escritura pública, e assim não é possível fazer a transferência no Registro de Imóveis.

Dante fica preocupado com a situação, e cobra diversas vezes José para fazer a transferência, e assim se passam alguns anos e nada de a propriedade ser transferida. 

Por fim José se muda de cidade e deixa de responder e atender as ligações de Dante.

O que Dante pode fazer agora? Ele tem a posse do imóvel, cumpriu a parte do contrato que lhe cabia, mas não tem a efetiva propriedade, o que pode vir a causar mais problemas ainda.

José poderia vender o imóvel para outra pessoa, uma vez que o contrato de promessa de compra e venda não foi registrado na matrícula do imóvel.

É nesse caso que cabe a adjudicação compulsória, Dante poderá entrar com um processo para transferir a propriedade para seu nome.

Mas é preciso prestar atenção nos requisitos necessários para isso. 

Para conferir o artigo “O contrato de compra e venda é seguro?” clique aqui.

Requisitos previstos no Código Civil

A adjudicação compulsória está prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. 

Como podemos ver no art. 1.417 deve haver a promessa (ou compromisso) de compra e venda e neste contrato não pode estar previsto o direito de arrependimento. O final do artigo pede “e registrada no  Cartório de Registro de Imóveis” porém esse requisito foi afastado pelo STJ com a súmula nº 239

Súmula 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

A Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Lei de Registros Públicos

A Lei nº 14.382/2022 trouxe a possibilidade de fazer a adjudicação compulsória direto no registro de imóveis e incluiu o artigo 216-B à Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) 

É importante dizer que a possibilidade de fazer a adjudicação compulsória extrajudicial, não exclui a possibilidade da via judicial.

É possível realizar este procedimento, quando houver contrato de promessa de compra e venda ou cessão, e podem requerer qualquer das partes ou seus sucessores.

As exigências da lei são:

• É obrigatório que haja prova de que a pessoa não cumpriu a obrigação, para isso a Lei prevê a notificação extrajudicial da outra parte para cumprir em 15 dias.
• Apresentar certidões judiciais, procuração e comprovante de pagamento de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
• E a presença de advogado é indispensável.

Se há algum erro no registro do imóvel veja como é possível resolver aqui.

Da Ata Notarial

Inicialmente a obrigatoriedade da Ata Notarial havia sido vetada pelo Presidente da República, pois levou em consideração o valor que deve ser pago pelo interessado para obter este documento, que não é baixo.

Porém, o Congresso Nacional acabou “derrubando” o veto presidencial e mantendo o inciso III, do art. 216-B, inicialmente previsto.

A ata deve conter a identificação do imóvel, qualificação completa do comprador ou seus sucessores, a prova de pagamento e por fim, a caracterização do inadimplemento da obrigação.

Isto é o básico que a legislação tratou, certamente os cartórios de registro de imóveis irão estabelecer seus processos nos próximos meses para atender ao público. 

Para saber mais sobre adjudicação compulsória, confira nossa página sobre o tema.

Código Civil; http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

Lei nº 14.832/22: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2019-2022/2022/Lei/L14382.htm