Como fazer Desmembramento de terreno em 3 passos

Caso você tenha comprado apenas parte de um terreno, ou sua família tem um terreno onde moram dois ou mais parentes e agora querem dividir para cada um o que é seu, então o desmembramento é o ideal para você. 

O desmembramento é o procedimento que vai dividir um lote grande em dois ou mais menores. 

Essa situação é comum em inventários, onde várias pessoas herdam um só terreno, e para ficar separado é preciso desmembrar, possibilitando a venda individualizada se for o desejo do herdeiro.

Deve-se respeitar as medidas mínimas de lote pelo município, isso varia também de acordo com a localização, por exemplo, no caso de um imóvel na área urbana da cidade,  é comum a área mínima ser de 250m² ou 360m², enquanto na área rural é o mínimo geralmente fica entre 2 hectares (20.000 m²) e 5 hectares (50.000 m²). 

As construtoras também costumam fazer o desmembramento quando compram áreas grandes e querem dividir em espaços menores para fazer prédios isolados, não em condomínio.

Vantagens do Desmembramento

A principal vantagem de desmembrar um terreno é deixar as áreas já separadas com o verdadeiro proprietário indicado na escritura do imóvel.

 Quando se compartilha o terreno com outra pessoa ou família pode haver alguma discussão quanto aos limites da área ou até dos herdeiros no futuro. 

Outra vantagem é que a depender do tamanho do terreno inicial, é muito mais fácil vender terrenos menores e a margem de lucro acaba sendo maior do que vender o terreno como um todo.

Como fazer Desmembramento

A explicação que se dará a seguir é geral, pois este procedimento é feito em dois órgãos: na Prefeitura Municipal e no Cartório do Registro de Imóveis, e os documentos e etapas podem variar a depender da cidade em que está localizado o imóvel. 

Passo 1: Contratar um Profissional para fazer a Planta e o Memorial Descritivo

Um profissional habilitado pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) vai fazer as medições do seu terreno, e entregar as plantas necessárias.

O mesmo profissional vai fazer o memorial descritivo, documento que é a representação por escrito da planta desenhada, onde são indicadas as medidas, coordenadas geográficas e confrontantes.

Procure pelos serviços de topografia da sua região e tenha em mente que é importante buscar um profissional com experiência nesse tipo de trabalho, pois ele já vai saber o que a Prefeitura e o Registro de Imóveis irá solicitar na planta. 

Passo 2: Aprovação pela Prefeitura Municipal 

Nesta etapa será emitido o alvará municipal, aprovando as plantas e memorial descritivo que foram feitas pelo profissional competente.

Serão pedidos documentos como: 

• CPF ou CNPJ do requerente
• Anotação/Registro de Responsabilidade Técnica (ART/RRT)
• Documento do Terreno
• Cópia do IPTU
• Levantamento Topográfico
• Memorial Descritivo

A depender da cidade podem ser pedidos outros documentos, por isso é necessário consultar no site da sua Prefeitura ou ir até lá pegar a lista de todos documentos exigidos, apresentando todos já de início você evita que te peçam e agiliza o processo.

A etapa de aprovação pelo Município costuma ser a mais demorada, por isso a importância de apresentar os documentos corretos.

Passo 3: Registro no Cartório

Com o alvará emitido pela Prefeitura deve-se reunir novamente uma série de documentos e abrir um pedido de Registro de Desmembramento ou Desdobro no Registro de Imóveis.

 Além de todos os documentos pedidos pela Prefeitura, possivelmente serão pedidas algumas certidões negativas, mais uma vez: cada Registro de Imóveis varia suas exigências, mesmo dentro de uma mesma cidade, por isso sempre consulte antes. 

A depender do caso podem ser solicitadas alguns laudos ou certidões ambientais, fique atento a este ponto também. 

São muitos documentos e etapas, e uma última ressalva, depois da aprovação pelo município a Lei nº  6.766/79 determina o prazo de 180 dias para dar entrada no Registro de Imóveis, se não for feito dentro deste tempo terá que ser feito novo projeto e passar por nova aprovação da Prefeitura. 

Taxas

Tanto na prefeitura quanto no Registro de Imóveis terão que ser pagas taxas, esse valor varia de acordo com o Estado e Município, há tabelas de cálculo para consulta, mas o valor é calculado durante os protocolos. 

Para saber mais sobre desmembramento ou desdobro confira nosso artigo sobre Registro de Loteamentos e Averbação de Desmembramentos.

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